Tính lãi vay ngân hàng
So sánh cả hai cách trả — trả đều và dư nợ giảm dần — cập nhật ngay khi bạn gõ.
Trả đều hàng tháng
(gốc + lãi chia đều — annuity)
Dư nợ giảm dần
(gốc chia đều, lãi theo dư nợ)
Tháng cuối: 4.197.917đ
Lưu ý: nhiều ngân hàng quảng cáo lãi ưu đãi chỉ áp dụng 6–24 tháng đầu, sau đó thả nổi (thường cộng biên độ 3–4% trên lãi cơ sở) — hãy tick ô ưu đãi ở trên để tính đúng cả kỳ. Kết quả mang tính tham khảo, chưa gồm phí trả nợ trước hạn, bảo hiểm khoản vay.
Hai cách tính lãi vay — chênh nhau bao nhiêu?
Trả đều (niên kim): mỗi tháng trả một khoản cố định theo công thức PMT = P×r ÷ (1 − (1+r)−n), với P là số tiền vay, r là lãi suất tháng, n là số tháng. Dư nợ giảm dần: gốc chia đều từng tháng, lãi tính trên dư nợ còn lại — tháng đầu trả nặng nhất rồi nhẹ dần.
Ví dụ vay 500 triệu, 10 năm, lãi 10%/năm: trả đều là khoảng 6,61 triệu/tháng cố định suốt 120 tháng, tổng lãi khoảng 293 triệu. Dư nợ giảm dần: tháng đầu trả khoảng 8,33 triệu (4,17 gốc + 4,17 lãi), giảm dần còn ~4,2 triệu ở tháng cuối, tổng lãi khoảng 252 triệu — ít hơn trả đều ~41 triệu, đổi lại áp lực các năm đầu cao hơn hẳn. Công cụ phía trên tính song song cả hai cách kèm lịch trả nợ từng tháng cho đúng số tiền của bạn.
Với các gói vay mua nhà lãi ưu đãi, con số cần nhìn không phải mức lãi 2 năm đầu mà là tiền trả hằng tháng sau khi hết ưu đãi — thường tăng 30–50% khi chuyển sang lãi thả nổi (lãi cơ sở + biên độ 3–4%). Nguyên tắc an toàn phổ biến: tổng tiền trả nợ hằng tháng không vượt 40% thu nhập, tính ở mức lãi sau ưu đãi chứ không phải mức chào mời.
Câu hỏi thường gặp
Trả đều: mỗi tháng trả một số tiền cố định, dễ lên kế hoạch nhưng tổng lãi cao hơn. Dư nợ giảm dần: gốc chia đều, lãi tính trên dư nợ còn lại nên các tháng đầu trả nặng rồi giảm dần, tổng lãi thấp hơn.
Nhiều gói vay mua nhà áp lãi thấp cố định 1–2 năm đầu, sau đó thả nổi bằng lãi cơ sở cộng biên độ. Bật ô "lãi ưu đãi" trong công cụ để mô phỏng đúng kịch bản này — số tiền trả sau khi hết ưu đãi mới là con số cần lo.
Công cụ chỉ tính gốc và lãi. Thực tế còn có thể phát sinh phí trả nợ trước hạn (thường 1–3% số tiền trả trước trong các năm đầu), bảo hiểm khoản vay, phí định giá tài sản — cần hỏi rõ ngân hàng trước khi ký.
Nếu muốn tổng lãi thấp và chịu được áp lực các tháng đầu, chọn dư nợ giảm dần. Nếu cần dòng tiền cố định dễ dự trù, chọn trả đều. Công cụ hiển thị cả hai cạnh nhau để bạn so trực tiếp.